地方にはこれからますます活気が出てくるのに対し、東京は働く場所であっても、住む所ではなくなります。また、地方は住みながら働くという良好な考え方のために、今後ともますますその見直しが行われることでしょう。こういったことから、今後、地方の不動産投資は、大変なメリットがあります。さらにそれに加えて、アメリカとの日米構造協議によって、日本国内の公共事業を大幅に増加させる事を要請され、四百三十兆円にも上る公
公共事業によりますます便利になる地方都市... の続きを読む
日銀は同年7月には誘導目標金利である無担保コール翌日物金利をゼロに抑えるゼ口金利政策を解除して、誘導目標をO・25％に引き上げた。07年2月には誘導目標をO・5％にまで引き上げた。日銀の狙いは金利を正常な水準に戻すとともに、地価の高騰を牽制することにあった。金融庁、日銀が地価の動きに過敏に反応するのは、1980年代のバブル期の対応に反省があるからだ。80年代に郵政省は企融機関に投機的土地取引に対す
バブルと再燃バブルの違い... の続きを読む
新耐震基準では、きわめて強い地震動に対しても倒壊だけはしないことを目標にしています。ここで、きわめて強い地震動とは、最大加速度で三〇〇〜四〇〇ガルのものという共通理解があります。そのような地震動に対して倒壊しなければいいというわけです。それでは、兵庫県南部地震のときの木造住宅は、どうだったでしょうか。数万棟の木造住宅が倒壊しましたが、その一方で、もっともはげしく揺れたところでも、少なくとも、外観は
新耐震基準と木造住宅の耐震性... の続きを読む
ファンダメンタル価格は、土地を使用するときの価値を前提にしています。簡単に言い換えると、その土地から将来にわたって入手できる収益を現在の価格で表すといくらに相当するか、という考え方が根底にあります。しかし実際には、こういう理屈っぽい決め方よりも、すでに行われた取引事例と比べて価格を決める方式が中心です。売買したい土地とよく似た土地がいくらで売買されたかを調べ、その価格と比較してみるのです。東京都心
実際の値段の決まり方と注意... の続きを読む
私たちはふだん、「時価一億円の土地」とか「この土地を売れば、五〇〇〇万円になる」といったいい方をしますが、じつのところ、土地の時価ほどあてにならないものはありません。時価一億円の土地が、実際は五〇〇〇万円でしか売れなかったり、逆に時価五〇〇〇万円の土地に倍の値段がついたりします。土地や家屋を交換する場合においても、明らかに双方の時価が異なるケースがよくあります。私が扱ったケースではこんな例がありま
他人同士で行なわれるのであれば税金はかからない... の続きを読む
親世帯と子世帯が同居する場合、住まいの中でどんな機能を共有するかによって、その後のお互いの家族関係が大きく異なってきます。この点が１番大事なのですが、打ち合わせの最初の段階では遠慮があるのか、なかなか見えてこないことが殆どです。玄関に始まり全てを分けた２世帯住宅なら問題は少ないかもしれませんが、大抵は、キッチン、浴室、リビングルーム、といった幾つかの機能を共有する場合が多い。打ち合わせの過程で、ど
親世帯と子世帯が同居する場合... の続きを読む
八八年春、東京・後楽園球場は日本初の屋根付き球場として生まれ変わる。竹中工務店が施工したエアードーム（空気膜構造建築）の第一号である。米国ではすでに十数年前に実用化されているが、屋根になる膜材が化学繊維のため、防災、耐久性に問題ありとして長い間わが国では許可されなかった。新しい素材の開発で、いよいよ日の目をみることになる。研究開発の内容は、膜の素材、強度、耐久性を中心に、膜をふくらませた状態に保つ
エアードームの可能性... の続きを読む
まず地盤調査。スウェーデン式サウンディング試験なら数万円で可能です。おっと、その前に土地の履歴を追跡します。わたしはいま住んでいる家を購入するとき、地元の図書館の地図をめくり当該地の昔の姿をリサーチしました。地盤調査で得られる地耐力などのデータにもとづいて基礎を設計。地盤調査もしないで「ベタ基礎ならいいでしょ」なんて工務店は出入り禁止です。もちろん、必要であれば地盤改良をおこないます。2005年夏
地盤調査は必須事項... の続きを読む
業者に土地の前歴の説明義務はないので、聞いて調べてもらうか、自分で調べることになりますけど、費用は千円ですみます。ただし、謄本も大昔の記載まで書いてあるとは限らないので、役所の資料室で「○○区の歴史」みたいなものや「昭和27年当時の○○区の古地図」なんて資料をあたってみるのも効果的です。近所の人に聞き込むのも、簡単な割りに有効な方法です。本当ならこれくらいは、業者の仕事ですけどね。私も心配な物件の
近所の人に聞き込んでみよう... の続きを読む
屋根が受けた雨水を速やかに排水している雨どい。最近の雨どいはブリキよりはるかに丈夫な塩化ビニール製のものがほとんどですが、それでも時とともに変色したり、もろくなったりするのは避けられません。軒どいが破損していればそこから水がもれ出します。落ち葉などが詰まって水があふれ出していることもあります。また「あんこう」と呼ばれる集水器かすれて、接合部分から雨水がジャージャー流れ落ちてしまうこともあります。「
最近の雨どいはブリキよりはるかに丈夫... の続きを読む
夫婦は同室で過ごすことが、これまでは当然でしたが、夫婦別寝室も、寝室の形態として多くなってきています。この現象は世界の中でも日本独自のもので、離婚率が最も高いアメリカ社会の中でも見られない傾向ですが、ここに日本の夫婦が置かれている特異な背景があるように思います。私の事務所に来られる方では、５０代のほぼ半数が、夫婦別寝室希望です。既に１０年以上前から別室の状態だったある奥様は、こんなことを言われまし
日本の夫婦が置かれている特異な背景... の続きを読む
不動産といっても裾野は広い。１人の不動産業者がすべての分野に精通しているわけではない。例えば。一般住宅の売買を扱っている不動産業者は都心のオフィスビルを扱うことはないし、投資物件についての情報にも疎い。このように業者によって得意、不得意の分野があり、依頼するときに使い分けが必麦となる。それぞれの分野のエキスパートとのネットワークを持っている相談相手を選ぶことがポイントとなる。また、不動産ビジネスに
各分野に優れたネットワークを持っている人... の続きを読む
住宅は、「住まい」のことであり「マイホーム」と呼べば「わが家」とも呼んだりもします。「住宅」を今のイメージで表すなら、おおよそテレビの「サザエさん」のお家のような廻りを塀で取り囲んだ庭のあるような家のことのように思えて仕方ありません。平均的な日本人の家を代表するようなものがサザエさんのうちの「住まい」ということになるのでしょう。庭を縁側から眺めることができてそこにはタマのようなネコがいる・。塀の向
「住宅の建築のイメージは時代とともに」... の続きを読む
世界の不動産情報は本当に興味深くて調べていてもとても楽しいです。韓国では日本で言うところの「マンション」を「アパート」と呼び、このアパートが韓国では主流なのだと言います。一軒家はトイレが外というところも少なくなく、駐車場がなかったり、セキュリティ面でも不安要素が多いことから、アパートに流れているのだそうです。お金を持っている人でさえも、「高級住宅」より「高級アパート」を選ぶのだそう。日本では「マイ
韓国の住宅・不動産情報... の続きを読む
借りていた部屋の契約更新がきて更新料を払わなければならなくなり、同じお金なら勿体ないと引っ越すことにしました。結構急いでいたので、なんとなく見た部屋をすぐに手続きして部屋止めしてもらい、そのまま家に戻って引っ越しの準備を始めることにしました。（ちなみに実際に引っ越すまでには1カ月ありました。）仕事をしていたので、仕事が終わってからの引っ越し準備ははかどらず、結局引っ越し当日にバタバタと準備をする・
引っ越しの準備は間取りをもらってすること... の続きを読む
測定の客観性や配当可能利益の計算の正確性を保つには、非常に優れた会計原理です。しかし、純粋な取得原価主義のもとでは資産・負債の貸借対照表価額は、過去の取得価額の蓄積に消滅する含み益経営スタートラインが一本に従来の取得原価主義の会計処理のもとでは、昔の一流企業、老舗企業は、過去に取得した株式などの資産について含み益を温存することが可能でした。そして、業績が悪くなった場合には、虎の子の含み益を吐き出す
測定の客観性や配当可能利益の計算の正確性を保つ... の続きを読む
マンションや戸建ての分譲業者、買い取り転売をする不動産業者で、二〇年、三〇年と長年にわたって事業を継続できている企業はそれほど多くはありません。一時代を築き、飛ぶ鳥を落とす勢いで名を馳せた会社の多くが、いつの間にか不動産業界から姿を消していきました。なぜに、これほど浮き沈みが激しいのでしょうか？それは、事業の拡大を絶えず図り、市況に変化があっても「休んで様子を見る」ことをしないからです。もっと正確
不動産業界から姿を消していった... の続きを読む
16年前に北海道で誕生し、草の根運動として、心ある全国の人たちが口づてに広めた、ウレタンパネルを使った高気密・高断熱の工法があります。これまでの住宅に飽き足りなかった人たちや、こだわりを持っていた人たちが、一様にほれ込み夢中になった驚異の工法です。最初は寒さ対策ということで、北海道にその仲間が広がり、「工場の能力があるのならわが社にも分けてほしい」「この地域のお客様にも、この家を建ててあげたい」、
16年前に誕生した、本物の高気密・高断熱工法... の続きを読む
現場の状況で、建て主との感情の行き違いとか、追加工事だと始めから言っていなかったためにサービス工事にさせられたとか、発注書に含めていなかったことが、後から施工することになって追加工事として建て主に請求できないにも関わらず、業者へ追加支払をしなければならないとか、様々な出来事が発生して、発注予算通りの工事金で終わらない場合が多いようです。しかし、営業の受注時の苦労を考えると現場対応の問題で工事利益が
原価管理表の作成提出... の続きを読む
貸しだし額も自治体ごとに異なるが、住宅金融公庫で借りたぶんに上乗せするといったケースもある。東京都では、住宅金融公庫ぶんも含めて一六三〇万円まで融資する。また、貸しだし条件も各自治体によってさまざまなので、前もって自分の住む自治体に問い合わせておく必要がある。もう一つは、農業協同組合、いわゆる農協のローンを利用する方法である。農協は、村、町、区などを単位に全国に四三〇〇もある。組合員でなくとも申し
三〇〇〇万円までは認められる場合が多い... の続きを読む
土壁には骨組みが必要であるが、その骨組みとなる竹小舞のルーツはブータンであるという。ブータンの人の顔は日本人とよく似ているといわれるが、顔だけではなかったわけだ。ブータンの竹小舞は、日本のもののように真っ直ぐな平面ではなく、少し曲面状になっているのが特徴である。竹小舞は、竹を割いて縦横に格子状に組み合わせて心材とし、その上から下塗り、中塗り、上塗りを行う。土と藁と水とメチルセルロースなどを練り合わ
土壁の竹小舞のルーツはブータン... の続きを読む
日本が超低金利政策を採ったまま、今回の不動産不況の局面に入ったことも重要なポイントとして押さえておくべきでしょう。バブル期は、政府・日銀が金融引き締め策を推進したため、政策金利も高く推移していました。バブル崩壊時点での銀行の住宅ローン金利は、8・28％もの高金利でした。それに対し、超低金利のまま景気対策として住宅需要促進政策（住宅ローン減税や利下げ）を進めることになった今回は、住宅の購入者にとって
実需向けマンションの価格上昇分をほぼ吸収... の続きを読む
マンションは気密性が高く、冷暖房効果に優れています。古い木造建築のような隙間風はほとんど入りません。その一方で、気密性が高いだけに、ずっと閉めっきりにしていると空気が汚れがちです。マンションの建材のみならず、家具や日用品からも人体に有害な化学物質が発散されることがあります。新築の建物に入ると、目がチカチカしたり、喉が痛くなったり、鼻がツーンとする経験をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。そこで、こう
強制的に室内の空気を外に排出... の続きを読む
引っ越そうと思い、まずは不動産業者のところへ向かう前に、賃貸情報がのっている総合サイトなどにアクセスして家賃の相場や空き状況などを確かめる消費者は多いと思う。以前よりもスマートフォンの所持率増加などによってインターネットを利用する人は確実に増えた。各情報サイトも依然より色々なサービスを打ち出すなどしてこれに対応するべく頑張っているようにみえる。しかし、そんな今でも賃貸情報はいまいち信用しきれないと
賃貸情報をきちんと書いてほしいのです... の続きを読む
貸事務所を退去するときには原状回復をしなければなりません。事務所用物件の契約で最も多いのが、クロスは張替え、壁は塗りなおし、完全にもとの状態に戻してから退去するというものです。住宅の場合とは比べ物にならないほど原状回復費用がかかります。この点を注意して契約書をチェックしましょう。貸事務所の保障権は多いところだと12ヶ月とか20ヶ月という物件があります。保証金の返還時期については、契約によって異なり
貸事務所退去時の注意点... の続きを読む
家庭用燃料電池コジェネレーションシステムをエネファームといい、最近の住宅情報に載せられていることが時々あります。基本的に水素発電システムなのですが、発電時にでた熱を暖房や給湯に利用するというシステムです。水素を得る方法はLPガスや灯油などからであり、エネルギー効率が非常に高いという特徴を持ちます。そして送電ロスという問題もほとんどなく、安定した電源を供給で着ます。ただしお湯を作って発電すると言うシ
住宅情報にあったエネファーム... の続きを読む
ベランダや窓の方位がどうかによって、日当りや風通しに大きく影響を与えます。角住戸は２方向から窓がとれますので理想的ですが、その分、価格も高くなります。季節や時間帯によって日当りは変わります。南向きは四季を通じて日当りは良く、夏には涼しい風が入ってきます。東向きは午前の日差し、西向きは午後からの日差しが入ってきます。冬なら南西、夏なら東南の角住戸が理想的といえるでしょう。北向きは敬遠されがちですが直
マンションは何号室が住みやすいか... の続きを読む
金融機関や不動産鑑定士が、ある不動産価格を知りたいときに利用する資料として、「生の取引価格」と「標準化鑑定調査価格」とを比べた場合、一般に取引価格は実際に不動産が売買された「正しい価格」であり、標準化鑑定調査価格は「理論価格」であって現実の売買とは無関係と見られ、重視されていない。だが、この認識はまったく間違っている。その理由の第一は、収集された取引価格は正確な価格だとはいえないからだ。売買当事者
取引価格の問題点... の続きを読む
人類が生きていくのに欠かすことのできないもの、それが土地です。どんなに力持ちであっても、またどんなに巨大な権力を持とうとも、人は土地そのものを物理的に動かすことも、移動させることもできません。人間が存在している根幹をなすものは、水であり、空気であり、大地である土地なのです。土地が存在することではじめて人間は生活を営むことができ、そこから家が、町が、国が、世界が形成されています。土地をめぐるさまざま
土地は動かせるものではない... の続きを読む
日本の社会保障は、これからますます厳しくなっていく。というのは、われわれの寿命は長くなり、老人の人口は増え、一方で、子供の出産は少なくなる。少数の若い人が多くの老人の面倒を見ていくわけだ。このような時代において大切なのは、自分の努力で老後の安心を築くことだ。信託銀行に「遺言信託」というのがある。これは自ら築いた財産を子孫に残さず、財産を担保にして老後を安心して暮らしていく制度である。このような制度
最後は一戸建てを手に入れよう... の続きを読む
短期と超短期の場合は総合課税されます。長期と短期の単純な比較は困難ですが、総合課税されないときは、短期の税率は五二％と長期の二六％の倍になっています。このことからも、短期はいかに税金が高いかおわかりになると思います。五年前後所有している不動産を売ることを考えている人は、ぜひ五年を経過してから売ったほうがいいでしょう。次に超短期と短期のときは、所得の高い人ほど税金が高くなるという点です。一見すると複
不動産の売却益の税金はこのようにして計算する... の続きを読む
環境のもとであれば、消費者は買い急ぎする必要はない。それだけに、多少値引きされても動かない。実際、郊外のマンションでは２割、３割の値引きが当たり前という状態になっても、依然として完売は遠く、売れ残っている物件が多い。それがほんとうに自分たちのニーズに合致した住まいで、安心して購入できる予算内の物件でなければ手を出さない。価格だけではなく、住まいの内容、業者のサービスなど、さまざまな面で納得できない
新たな着地点の模索... の続きを読む
地方都市では、中心部の空地が目立って増えている。その結果、その街の一等地（商業地）でも需要がなく、価格もピーク時の一〇分の一、時には二〇分の一になっているのに、それでも換金できない場合も少なくない。昔、繁栄をきわめた地方都市の歓楽街にも、空地が急増している。ましてや人口減少に歯止めのかからない過疎地では、土地の買い手すら現れない状況に陥っている。大都市圏でも、生活の利便性の低い地域では同様の状況が
地方都市の中心部も空地が目立つ... の続きを読む
地下の涼しさを利用するのに、もっと簡単な方法は井戸水冷房です。多くの家庭が井戸水を使っていてエアコンが高嶺の花だった時代には、井戸水冷房機というものが広く使われていました。これは、自動車のラジエーターのようなものに井戸水を流して、後ろからファンで風を送って冷風をつくる装置です。設備費、電気代ともに安価に冷房ができたものです。近年は井戸を使う人が減ってしまい、今では生産されていませんが、これと同じ装
日本では夏の冷房の主目的は除湿... の続きを読む
民間金融機関が住宅資金を融資する制度が住宅ローンであるが、この住宅ローン、当然のことながら、住まいの建替えに活用することができる。ただ、公庫資金などにくらべると金利がやや高いので、できれば公庫資金や年金融資だけでは不足する分をカバーする形で利用するのが賢明である。住宅ローンには提携型と非提携型とがある。提携型とは、建築会社や住宅メーカーと金融機関とが提携していて、その会社・メーカーの住宅を建てる場
住宅ローンには提携型と非提携型とがある... の続きを読む
戸建て住宅の場合、このケースで木造三階建てを建てるなら、約百二十平方メートルの床面積を得られます。これは、同価格帯のマンションの倍近くにもなります。さらにいえば、この百二十平方メートルとは、大きな収納スペースを除いての数字です。戸建住宅でしか不可能なくらいの大掛かりな収納スペース（天井収納、床下収納など）の具体的な設計方法については本文で述べますが、これを仮に三十平方メートルとしたら、実質百五十平
経済的にも有利に働く... の続きを読む